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法学研究
浅窥房屋租赁合同纠纷问题
发布日期：
2015-08-28 09:51:49 点击次数：
1565
浅窥房屋租赁合同纠纷问题
内容摘要：随着市场经济的不断发展，人口从农村迁至城市、从内陆地区迁至沿海地区仍是现今社会的人口迁移趋势，由于城市、沿海地区房价过高，房屋租赁行为日益增多，房屋租赁纠纷频发，因此关于解决房屋租赁合同纠纷的法律也在日益完善。然而，因为出租者和承租者往往缺乏相关法律知识，在订立合同时更多地关注于租金支付方面，未对房屋租赁事宜进行全方位考量，忽视房屋租赁合同的效力问题，且过于相信口头约定，最终导致诸多纠纷。鉴于此，笔者借用承办过的一个房屋租赁案例，对房屋租赁合同双方的权利义务、房屋租赁合同的效力、解除进行探讨。
关键词：房屋租赁合同、合同效力、权利义务
案情简介：
2014年8月20日，尼采公司与博艺公司签订租赁合同，承租某路943号的房屋，用于公司经营。合同约定，房屋租金为1万元每月，每半年支付一次，首次租金应于合同签订之日起3日内支付，之后的租金应当提前15日支付；水电费按实每月结算。博艺公司在2014年9月18日支付4万元，2014年10月17日支付2万元。按照合同约定2015年3月16日前应当支付下半年的租金，但博艺公司至今仍未支付租金，且未支付任何的水电费。尼采公司诉至法院：1、要求解除与博艺公司之间的房屋租赁合同，并要求博艺公司自判决解除之日起7日内搬离；2、要求博艺公司支付已使用的房屋租金及水电费等。博艺公司在调解过程中辩称，因尼采公司的租赁房屋不具备产权证，致使其无法将公司地址变更为租赁房屋所在地址，无法开具发票为由，所以不履行支付租金义务。
根据案情，笔者认为本案焦点：
一、尼采公司与博艺公司签订的租赁合同的效力？
二、博艺公司是否能够以尼采公司的租赁房屋不具备产权证，致使其无法将公司地址变更为租赁房屋所在地址，无法开具发票为由，不履行支付租金义务？
一、房屋租赁合同的概述
《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”其中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。房屋租赁合同是租赁合同的一种类型，其租赁标的为房屋，具体是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租者支付租金的合同。
二、房屋租赁合同双方的义务
房屋租赁合同是一种双务、有偿合同，合同双方当事人的权利、义务本身就是相互依存、相辅相成的，一方的权利即为另一方的义务，即一方权利的实现以对方的义务为前提。依据《合同法》，结合《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同双方具有以下法定义务：
（一）房屋租赁合同中出租者的义务
1、按照合同约定交付租赁房屋的义务。在租赁合同关系中，该义务出租者最主要的义务。承租者对租赁房屋进行使用、收益，以出租者按照合同约定交付租赁房屋为前提。此处按照合同约定不仅指按照合同约定的时间交付房屋，而且包括交付的房屋必须符合约定条件，即出租人交付的房屋必须满足承租者使用房屋的要求。
2、维持租赁房屋符合合同约定的使用、收益状态。出租者不仅要保证租赁房屋在交付时符合约定使用状态，也要保证租赁房屋在承租者使用房屋的整个过程中维持合同约定的使用、收益状态。因此，出租者对租赁房屋具有维修义务是原则，承租者的维修义务是例外。
3、瑕疵担保义务。出租者对于租赁房屋的瑕疵担保包括对租赁房屋的权利瑕疵担保和租赁房屋本身存在的瑕疵的担保两方面。权利瑕疵担保，是指出租者应担保在租赁期间承租者对租赁房屋的使用不受第三人的干扰，即出租者应保证不因第三人对租赁物主张权利而使承租者不能实现对租赁物的使用、收益。物的瑕疵担保是指出租者应保证在租赁期间租赁物始终保持合同约定的使用、收益状态，以满足承租者对租赁物的使用。
（二）房屋租赁合同中出租者的义务
1、按约定使用、收益和保管租赁房屋。《合同法》第216条、217条规定，承租者应当按照约定的方法使用租赁房屋。对租赁房屋的使用方法没有约定或约定不明确，应当按照租赁房屋的性质使用。承租者未按约定方法或租赁房屋的性质使用，致使租赁房屋损耗的，应承担赔偿责任，且出租者可以解除租赁合同。同时，承租者在使用房屋时应作为善良管理者对房屋进行保管，否则出租者有权请求承租者停止其违反义务的行为。
2、支付租金。支付租金义务是承租者最主要的义务，承租者应当按照合同约定的方式、数额、支付形式、期限等向承租者支付租金。当房屋租赁合同被认定无效后，承租者应就其对房屋的使用支付相应的房屋使用费。
3、租赁房屋不得随意转租和转让。根据《合同法》第224条规定，承租者未经出租者同意，不得将房屋转租第三人。
4、返还租赁房屋。 房屋租赁合同终止、依法解除或被撤销时，承租者负有向出租者返还租赁物的义务，返还时租赁物的状态应为正常损耗折旧后房屋的状态。所谓正常损耗是指承租者按照合同约定对房屋使用过程中的房屋的损耗。
综观尼采公司和博艺公司的房屋租赁过程，不难发现尼采公司已经按照合同约定交付租赁房屋，且租房房屋及配套设施无论是在房屋交付时，还是租赁期间均符合合同约定的使用、收益状态，虽然尼采公司未拥有租赁房屋的产权证，但未对尼采公司的正常使用租赁房屋造成障碍。同时，在租赁期间，未产生因第三人对租赁房屋主张权利而使博艺公司不能实现对租赁物的使用、收益的现象。因此，笔者认为尼采公司已经完全履行了租赁合同义务。至于博艺公司主张的尼采公司需承担将博艺公司地址变更为租赁房屋地址的义务，已明显超出法律规定的义务范围，且租赁合同中亦未约定博艺公司迁址属于尼采公司的义务范围，所以尼采公司无需履行将博艺公司地址变更为租赁房屋地址的义务，且博艺公司不得以尼采公司的租赁房屋不具备产权证，致使其无法将公司地址变更为租赁房屋所在地址，无法开具发票为由，不履行支付租金义务。
三、房屋租赁合同的效力及解除
房屋租赁合同是合同的一种，成立、生效、效力待定和可撤销的情况认定与普通合同基本一致，但作为不动产租赁合同的典型代表，其标的物具有特殊性，在实践操作中情况复杂，所以相关法律法规中也对房屋租赁合同无效认定及其法律后果做了特殊的规定。
（一）房屋租赁合同效力待定的认定
根据《合同法》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租者未经出租者同意将租赁房屋转租第三人的，出租者可以解除合同。此处出租者解除的是出租者和承租者之间签订的房屋租赁合同，并非承租者和次承租者之间的租赁合同。根据合同相对性原则，只有合同双方拥有合同解除权，对他人之间的合同，只能主张无效。出租者知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内为提出异议，其以承租者未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，法院不予支持。综上所述，未经出租者同意，承租者擅自转租第三人的，属于效力待定合同。
（二）房屋租赁合同无效的认定
《合同法》中对合同的无效情形作了概括性的规定。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》法》等法律法规中又进一步规定了关于房屋租赁合同无效的特殊情形：
1．以违法建筑物为标的的房屋租赁合同无效
根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定，建筑物在建造之前，建设单位和个人必须取得土地使用权、建设工程规划许可证和施工许可证，且应当按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，否则为违法建筑物。上述法律规定以违法建筑物为标的的屋租赁合同无效。
2．以未竣工验收的房屋为标的的房屋租赁合同无效
《中华人民共和国建筑法》第61条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房屋需要经过竣工验收后方可使用，否则将无法排除潜在的安全隐患，可能对承租人造成人身或财产的损失。”法律既然明确禁止未竣工验收的房屋交付使用，那么就更不能用于出租。
3．以未经消防验收或验收不合格的建筑物为标的的房屋租赁合同无效
根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防管理规定》，未经消防验收或者验收不合格的建筑禁止投入使用。因此，出于对生命和财产安全的考虑，未经消防验收或验收不合格的建筑物更加不允许出租。
综观租赁合同效力待定和无效的情形，笔者认为尼采公司和博艺公司签订的租赁合同属于效力待定的合同。尼采公司虽已获得某政府的允许使用租赁房屋，但并未获得出租的权利，博艺公司作为善意第三人可以通知租赁房屋的所有者追认租赁合同，也可以撤销该租赁合同，但是不能主张其与尼采公司签订的租赁合同无效，因为其签订的租赁合同不属于租赁合同无效的任一情形。
综上所述，笔者认为，尼采公司和博艺公司签订的租赁合同属于效力待定的合同。博艺公司不得以尼采公司未拥有房屋所有权或未获得租赁房屋出租权为由，主张租赁合同无效。同时，博艺公司对租赁物的使用，既未受到租赁房屋未办理房产证的影响，也未遇到第三人对租赁物的权利主张的情形，且无论根据法律规定，还是根据合同约定，尼采公司均不负担将博艺公司的公司地址变更为租赁房屋所在地址的义务，故博艺公司不能以尼采公司的租赁房屋不具备产权证，致使其无法将公司地址变更为租赁房屋所在地址，无法开具发票为由，不履行支付租金义务。
王利明，杨立新，王轶，程啸：《民法学》，法律出版社2011年版，第637页、第544页。