房屋所有权变动时承租人优先购买权的限制

作者：华旗（浙江贞信律师事务所）

　　承租人优先购买权是指租赁关系中，出租人出卖出租房屋时，在同等条件下，承租人享有优先于其他购买人购买该房屋的权利。在《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条等法律、司法解释中，对承租人的优先购买权作出了相应的规定。

　　承租人优先购买权的意义首先在于，承租人基于占有、使用出租人房屋这一事实，必然会围绕该房屋在社会上形成诸如生产、生活许多方面的特定联系，因此当出租人要出卖该房屋时理应满足承租人购买的特殊需要。其二有利于保障财产所有权各种权能的统一，使标的物所有权与使用权集于一人。承租人通过优先购买权获得租赁房屋的所有权，比原来租赁房屋所有权分别由不同的人行使不同权能来得更有效率。

　　当今承租人优先购买权制度的价值受到了一定的挑战，认为优先购买权对所有权作出了不合理的限制，妨碍交易形成，不利于鼓励交易，也不利于保护善意买受人的利益。但是，承租人优先购权制度的存在毕竟有其社会习惯与理论、法律基础，是有价值的法律制度，不可能轻言放弃。承租人优先购买权对出租人的自由处分权造成限制，影响的是出租人的经济利益，而优先购买权不仅关系到承租人的经济利益，还关系到承租人的居住、生存的利益。在两者利益相冲突的情况下，根据两利相权取其重的原则，应当优先考虑承租人的利益。当然，在优先考虑承租人利益的同时，必须对承租人优先购买权的行使进行一定的限制，否则，必将对出租人的经济利益造成重大损害。根据法律的规定以及司法中的实践，房屋所有权变动时，对承租人优先购买权的限制主要为以下几个方面。

　　首先，承租人在行使优先购买权时，其权利行使的前提是其提出的购买租赁房屋的条件与第三人同等，即优先购买权受“同等条件”的限制。但对于如何认定“同等条件”，这在理论和司法实践上，产生了许多不同的见解。一是绝对同等说，认为承租人购买租赁房屋的条件应与第三人购买租赁房屋的条件完全一致。二是相对同等说，认为承租人购买租赁房屋的条件与第三人购买租赁房屋的条件大致相等，即为同等条件。优先购买权的立法目的是为照顾承租人生产、生活的特定需求，促进房屋所有权权能的统一，其实现的方式为，在不损害出租人利益的前提下，给承租人一个优先买受机会。笔者认为，同等条件第一是价格等同。同等条件首先是同等价格是因为买卖价格对出租人而言最为重要，理解为同等价格，标准客观易于操作，不会对出租人最重要的利益造成影响。第二是价款的支付方式等同，承租人应等同于第三人允诺的方式支付购房款，如果第三人一次付清者，承租人不得主张分期支付。如果承租人在价格、付款方式上与第三人等同，则不论其他买卖因素是否相同，只要承租人提供的条件无损于出租人的实质利益，即视为同等条件，笔者赞同相对同等说。

　　如果承租房屋与出售房屋一致，如何认定“同等条件”上面已有论述。但如果承租人承租的只是整体房屋的一部分，当出租人整体出售房屋时，承租人要求行使优先购买权，就牵涉到如何认定为同等条件的问题。对于这一问题，最高人民法院民一庭曾给江苏省高级人民法院有一答复[（2004）民一他字第29号]，答复称：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：

　　第一、从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

　　第二、从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。笔者认为，这一意见无疑是权衡了各方面利益及考虑了物权登记可行性的结果，是司法实践经验的总结，是处理该类问题的重要指南。

　　接着，承租人优先购买权受到房屋共有人优先购买权的限制。《物权法》第101条规定，“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”，《民法通则》第78条第3款也有相似的规定，从这些规定可见，共有人对其他共有人的转出份额有优先购买的权利。如果该共有房产已出租给他人，在部分共有人转让其份额的情况下，其他共有人的优先购买权便与承租人的优先购买权发生冲突，何者更优先呢？笔者认为，从理论上说，共有人的优先购买权是基于物权之上的优先购权，而承租人的优先购买权是基于债权之上的优先购买权，根据物权优于债权的一般法律原则，共有人的优先购买权应更优于承租人的优先购买权。从房产共有产生及持续的原因分析，共有一般基于共有人间具有特定的亲属关系或特殊的信任关系，共有人间可以协调行使权利。而承租人与共有人一般不具有这种关系，如果不具有这种关系而共有房产，则必将无法协调行使对房产的权利而酿成诸多纷争。因此，共有房产所需要的特殊身份关系也使得承租人的优先购买权必须让位于共有人的优先购买权。最高院于2009年9月1日实施的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“租赁纠纷解释”）第24条对共有人优于承租人行使优先购买权也已作出了明确的规定。

　　其次，承租人优先购买权的行使受到时间的限制。最高院在《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定，承租人行使优先购买权的期限为收到出租人关于出售房屋的通知后三个月内，这意味着承租人可以有三个月的时间考虑是否购买该房屋，而出租人要出售房屋，即便已与第三人谈妥，还可能需要等待三个月方能成交。随着经济、社会的发展，房屋价格波动越来越来大，交易频率也越来越高，三个月的考虑期越来越不适应现实的需要。为了适应社会经济的变化，最高院在租赁纠纷解释第24条中已对此作出调整，规定承租人行使优先购买权的期限为收到通知后15日内，比以往的三个月期限大大缩短。

　　在出租人或司法机关委托拍卖人拍卖租赁房屋时，承租人优先购买权的行使时间又较一般形式的买卖有所不同。最高人民法院于2005年1月1日起实施的《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称“司法拍卖规定”）第14条、租赁纠纷解释第2条规定，出租人应当在拍卖五日前以适当方式，通知承租人于拍卖日到场，承租人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。司法拍卖规定第16条规定，拍卖过程中，有最高应价时，承租人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归承租人；如有更高应价，而承租人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。从这些规定可以看出，出租房屋如果以拍卖的形式出售，则承租人行使优先购买权的时间为拍卖即时，并没有另外的考虑时间。租赁纠纷解释虽未对出租人委托拍卖时，在承租人参加拍卖的情况下，其对第三人的最高应价未作表示的后果作出规定，但考虑到拍卖的特殊程序，参照上述司法拍卖规定第16条确定法律后果，对承租人应该不会造成损害。

　　再次，承租人行使优先购买权受到出租人近亲属优先购买权的限制。近亲属的优先购买权，早在我国唐律中就规定：房地产买卖必须先问近亲，次问四邻，近亲四邻不要，才得卖与别人。租赁纠纷解释第24条第2项规定，出租人将房屋出卖给包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女在内的近亲属时，承租人不能主张优先购买。包括《民法通则》、《合同法》在内的民事法律并没有明确规定近亲属的优先购买权，但从生活常理分析，近亲属之间买卖房屋，一般不仅仅涉及经济利益，往往还包含了特定的亲情人伦关系以及对家族财产完整性的考虑，近亲属间买卖房产的利益相对于承租人的利益更为重要，近亲属先于承租人购买也符合历史传统及生活常理。

　　最后，承租人行使优先购买权还受到善意第三人购买的限制。租赁纠纷解释第24条第4项规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人不能主张优先购买。承租人的优先购权，在出租人不予尊重的情况下，或将与善意第三人的权利相冲突。如果善意第三人仅与出租人签订合约与未办理过户登记手续，则善意第三人的权利仅为对出租人的债权，其法律效力不可能高于承租人的优先购买权，故在善意第三人未进行物权登记前，承租人仍可通过法律途径主张自己的优先购买权。但如果善意第三人与出租人订立购房合约后办理了房屋过户登记手续，则善意第三人取得了对该房屋的物权，根据物权的效力大于债权的一般法律原则以及出于对善意第三人的合理保护，此时，承租人不能再主张优先购买权，只能要求出租人承担赔偿责任。

　　房屋承租人的优先购买权是房屋租赁关系中的一项重要制度，该制度的存在有着坚实的法律与现实基础，它对于满足承租人的特殊需求，促进所有权权能的统一起到重要的作用。但承租人在行使优先购买权时，必然会对出租人的自由处分权造成一定的影响，有时还可能与他人的权利相冲突，因此，需要对承租人的优先购买权进行一定的限制。在对承租人的优先购买权进行上述五个方面的限制后，概能使各方面的利益得到相对平衡，减少优先购买权行使时的纠纷，促进承租人优先购买权制度的进一步发展。

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